豪宅带动成交量上涨 上海楼市8月延续总体向好态势

　　◎柴刘斌

　　8月，上海楼市平稳收官。新房回暖频现开盘售罄，二手房交易同比上涨，整体上延续向好态势。

　　新房方面，上海千万级新房交易频现“日光盘”。8月29日，上海中海领邸·玖序二期开盘，共计120套房源，352组认筹，唱号到142号，32分钟实现清盘，销售额约32亿元。

　　值得关注的是，8月，上海至少出现四个开盘即售罄的豪宅。此前，上海新天地附近的锦园项目、越秀·苏河·和樾府项目、融创外滩壹号院二期二批次项目均是开盘后快速售罄。上述四个豪宅项目总成交额近124亿元。

　　克而瑞研究中心统计显示，上半年，上海千万级豪宅成交套数占比升至26%。其中，3000万元总价以上的产品市场份额提速尤为突出，由2020年上半年的占比2%增至6%。

　　中国企业资本联盟中国区首席经济学家柏文喜认为，上海豪宅市场的热度显示出市场对于高端住宅的需求依然旺盛。豪宅市场近期成交逆势上涨，走出独立行情，这与豪宅的稀缺性、地段优势以及投资者对于核心资产的追求有关。同时，上海楼市新政、土拍市场规则的调整等也对此产生影响。

　　总体来看，8月上海新房楼市表现较为活跃。同策研究院数据显示，8月上海商品住宅市场新增成交规模为55.02万平方米，环比增长4.82%，同比增长4.8%；成交均价环比大幅上涨19.04%。

　　上海中原地产数据显示，基于高端项目保持较高活力，刚需产品表现较乏力，所以8月新盘成交均价有反弹，为73817元/平方米，环比上涨10.9%。从空间分布来看，浦东继续领跑上海全市，成交面积超过4万平方米，主要是前期项目入市量多，不少项目签约上还有惯性延续。

　　同期，上海二手房市场成交量虽然环比有所下跌，但同比呈现上涨态势。

　　网上房地产的数据显示，8月，上海二手房（含商业）共计成交约1.8万套，环比下跌12.25%；但成交量较去年同期的1.6万套，仍呈上涨趋势。上海中原地产市场分析师卢文曦认为，考虑到8月为楼房销售淡季，上述成交量较为合理，从侧面体现出市场交易的稳定。

　　此外，市场上依然存在不少有关上海新房价格倒挂的讨论。但克而瑞研究中心数据显示，2024年上海总价3000万元以上新房的价格已经显著超过二手房。

　　“可能内环以内有点倒挂，但中环以外倒挂基本没有了，说到底还是因为市场稀缺。同时，二手房的价格也表现得较为坚挺，这在一定程度上强化了买新房的意愿。”卢文曦说。

　　从全国范围来看，据中指研究院监测，8月，楼市整体成交量环比同比均下降，其中环比降幅较小。一线城市同比上涨，涨幅为5.05%，其中北京实现环比同比均上涨，涨幅分别为19.6%和19.2%。

　　对于楼市的未来走势，上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，现在越来越多的购房行为和居住相挂钩，体现在购房者更加关注户型及设施。与教育资源挂钩的学区房还在去泡沫的过程中。

　　“刚需房市场会随着政策的调整和经济环境的变化而波动，而豪宅市场会继续保持其独特性，得到高端购买力的支撑。不过，随着豪宅供应量的增加，市场竞争可能加剧，项目之间的差异化将成为影响销售的重要因素。”柏文喜表示。

　　记者注意到，为迎接楼市“金九”，上海已做好准备。在8月最后一天，上海一举推出15个新盘，共计约34.6万平方米，合计2945套，主要分布在静安、普陀、闵行、宝山、嘉定、奉贤、松江、金山、临港等9个区域。业内认为，上海本次放量供应，超出平常的周均5个项目的水平，有望为传统的“金九银十”注入信心和活力。